Оценка стоимости для целей залога – это процедура, позволяющая определить текущую рыночную стоимость залоговой недвижимости и понять объективное соотношение размера залога и предоставляемой величины кредита, устраивающее заемщика и кредитора. Кроме того, данный вид оценки может осуществляться для решения споров между сторонами кредитной сделки, возникающих в результате взыскания заложенной недвижимости.

Процесс оценки недвижимости для залога

Оценка недвижимости для целей залога имеет свои особенности, обусловленные, прежде всего, тем, что в данном процессе участвуют три стороны:

• банковское учреждение – кредитор;
• заемщик;
• независимый эксперт-оценщик.

При этом банк-кредитор заинтересован определить реальную цену имущества, предоставляемого в качестве залога и оценить риски, связанные с выдачей кредитных средств. А в интересах заемщика получить максимальный размер кредита под предоставляемый актив. Особенность оценки объекта недвижимости с целью залога состоит в том, что независимый эксперт в данной ситуации защищает коммерческие интересы обеих сторон и обеспечивает прозрачность совершения кредитной сделки.

Оценка имущества для целей залога производится в несколько этапов:

1. согласовывается техническое задание с заемщиком и представителем банковской организации;
   • устанавливается объект оценки и вид определяемой стоимости;
   • определяются текущие права и обременения;
   • обозначаются подходы и методы, которые будут использоваться для оценки недвижимости под залог;
   • устанавливаются предположения и ограничительные условия;
   • определяются требуемый объем сведений и сроки, необходимые на проведение оценочных процедур.
2. сбор и обработка полученной информации;

   Эксперт-оценщик или группа оценщиков проводит сбор необходимых документов и осуществляют анализ полученных данных. В процессе осмотра недвижимого имущества могут быть выявлены несоответствия планировки (или других характеристик недвижимости) информации, отображаемой в правоустанавливающих документах. В подобной ситуации для подготовки экспертного отчета и получения кредита возникает необходимость внесения соответствующих изменений в документацию.

3. производится оценка здания (строения), квартиры, частного дома, помещения, земельного участка;

   Определяется рыночная, ликвидационная или другая стоимость с применением методик и подходов, установленных на первом этапе.

4. осуществляется согласование результатов, полученных при использовании разных методов;
5. формируется отчет об оценке недвижимого имущества для целей залога и предоставляется сторонам, в соответствии с договором.

Кто может провести независимую оценку?

Осуществлять оценку недвижимости для целей залога имеют право оценочные фирмы и независимые эксперты-оценщики:

• имеющие соответствующую квалификацию;
• являющиеся действительными члена одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• застраховавшие свою профессиональную ответственность.

Помимо вышеперечисленных критериев важно также обращать внимание на аккредитацию компании или оценщика в банке, в котором планируется получить кредит.

• объективную оценку рыночной стоимости недвижимости для получения кредита в соответствии с законодательными требованиями, международными и банковскими стандартами;
• бесплатное предоставление консультаций;
• возможность заказать определение стоимости любых активов для различных целей. Клиентам доступны услуги оценки акций , инвестиционных проектов, бизнеса, имущественных комплексов, коммерческой и жилой недвижимости, земельных участков, нематериальных и других активов;
• бесплатный предварительный просчет ориентировочной стоимости любых активов;
• анализ ликвидности и ориентировочного срока экспозиции;
• анализ рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект.

ООО "АДН Консалт - Международный цент оценки и финансовых консультаций"

является аккредитованной оценочной компанией для ипотечных программ и оценки залогов в крупнейших банках:

СБЕРБАНК РФ, ВТБ 24 и БАНК "САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"

Н.А. Алмазова,

генеральный директор компании

ООО «АДН Консалт - Международный центр оценки и финансовых консультаций»,

г. Москва

Особенности оценки для целей кредитования

Для развития бизнеса необходимы инвестиции. Не всегда финансовые вложения возможно сделать из собственных средств, поэтому предприятия прибегают к кредитованию. Одной из составляющих процедуры получения кредита является независимая оценка объектов, предлагаемых в качестве залога. Выдавая кредит предприятию под залог имущества, банк должен оценить предмет залога. Для этого кредитные организации прибегают к услугам независимых специалистов - оценщиков, в обязанности которых входит определение реальной стоимости того или иного объекта.

В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности

Основные задачи, решаемые с привлечением оценщиков при кредитовании

Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон:

• банка,
• заемщика,
• оценщика.

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки.

Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.

Миссия - найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов.

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Как правило, в отчете для цели залога указывается, примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки. Кроме того, ряд банков просит оценщика включить в отчет такой раздел, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования. Ключевым моментом при является анализ наиболее эффективного его использования. Часто при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится.

Одной из услуг, которые оценочная компания может оказывать банку помимо оценки залогов - это экспертиза отчетов об оценке на предмет соответствия указанной в них величины рыночной стоимости объекта его реальной стоимости на рынке. Если стоимость на взгляд эксперта завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации.

Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена арендная ставка в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналогов по отношению к оцениваемому объекту, и т.д. В зависимости от качества проверяемого отчета, если возникают сомнения в результате, эксперт может даже провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод - не выходят ли действия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет и эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

Рекомендуемый порядок взаимодействия оценщика и банка

	Наименование этапа	проводимые>
	Согласование технического задания на оценку с представителем банка и представителем заемщика	Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения, определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки.
	Заключение договора	Договор может иметь трехстороннюю форму. Банк может выступать в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с клиентом) и подписывает акт приема-передачи
	Текущие консультации	Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы
	Представление в банк краткого резюме отчета или информационное письмо	Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, оценщик готовит отчет об оценке
	Представление заказчику	Подготовленный отчет предоставляется заказчику

Первый этап важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита. Банк на основании данных о сроке оценки объекта планирует, когда выносить вопрос о залоге на кредитный комитет и при положительном решении, если объект залога - объект недвижимости с земельным участком, оформлять ипотеку. То есть, срок оценки влияет на срок получения заемщиком кредита.

Третий этап имеет не менее серьезное значение при работе оценщика с банком.

В процессе осмотра объектов и ознакомления с представленными документами, оценщиками могут быть выявлены факторы несоответствия объекта залога правоустанавливающим документам и требующие переоформления или внесения изменений в правоустанавливаюшие документы.

Например:

• наличие в оцениваемой квартире незарегистрированной перепланировки
• Несоответствие объемно-планировочных характеристик объекта оценки правоустанавливающим документам

Четвертый этап, так же как и первый, важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита, но еще и с точки зрения его суммы. На этом этапе оценщик предоставляет в банк и заказчику краткое резюме отчета или информационное письмо с рыночной стоимостью объекта. Оценщику необходимо согласовать полученный результат как с клиентом, так и с банком. Важно убедить как Заемщика, так и банк в правильности полученного результата, так как миссия оценщика - найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. То есть «защитить» результаты оценки. На данном этапе, может серьезно разойтись объективная оценка оценщика и субъективное представление заемщика о стоимости объекта оценки.

При положительном варианте информационное письмо принимают и банк и клиент(заемщик) и на основание него принимается решение о сумме выдаваемого кредита на кредитном комитете.. При отрицательном варианте заемщик может отказывается от кредита. Здесь важно для оценщика заранее обговорить с заказчиком (заемщиком) возможность такого развития событий и сумму оплаты услуг за предоставление краткого резюме или информационного письма.

Пятый этап - это непосредственно предоставление отчета об оценке, сделанного в соответствии с требованиями всех действующих государственных стандартов оценки.

Как правило, для целей залога отчет выполняется в двух экземплярах- 1 экземпляр (идет в банк) и копия (остается у заказчика).

Основные требования банка к отчету оценщика

При принятии решения о стоимости имущества для целей залога, сотруднику банка важно знать:

Поэтому в идеале, с точки зрения банка как пользователя в отчете об оценке должны содержаться:

• Оценка рыночной стоимости;
• Результаты анализа ликвидности объекта, типичный срок экспозиции;
• Анализ возможных издержек при реализации;
• Описание роли и места рассматриваемого актива в бизнесе клиента.

Основные требования банка к отчету оценщика:

Основные претензии банков к рассматриваемым отчетам об оценке

• отчет>

Потенциальный заемщик, а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки, заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банк, естественно, это не устраивает, так как в случае невозврата кредита он будет вынужден погасить свои убытки посредством продажи заложенного имущества. Так как вследствие завышенной оценки сумма кредита была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что банк сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика.

• Отсутствуют ссылки на источники используемой информации, что противоречит стандартам оценки.
• Отчет перенасыщен избыточными материалами и неоправданно наукообразен.
• В основе расчетов лежат необоснованные предположения и предпосылки, что противоречит стандартам оценки.
• Слабая связь с реальными участниками рынка

(оценщику необходимо прозванивать аналоги, а так же консультироваться с представителями риэлторских и девелоперских компаний).

На основе опыта работы оценочных компаний, в том числе и нашей компании с банками основные требования, предъявляемые банком к работе оценочной компании это:

Таким образом, для успешной работы с банком оценочная компания должна быть готова делать качественную оценку в максимально сжатые сроки по минимальной стоимости. Это конечно в идеале.

Часто банки, особенно, если их сотрудники не знакомы со спецификой оценочной деятельности, ставят оценочным компаниям сроки, за которые сделать качественную работу просто нереально. Компании, боясь потерять аккредитацию при банке соглашаются, и, в результате, страдает качество работы, так как оценщики работают в состоянии цейт-нота, у них нет времени перепроверить и осмыслить полученный результат, который может получиться далеким от реальности.

Так же важна и оптимальная стоимость услуг. Всем понятно, что оценочные компании изначально готовы идти на демпинг, чтобы аккредитоваться при банке. Но качественная работа должна адекватно оплачиваться. Поэтому существует необходимость согласования с банком обоснованных тарифов за услуги по оценке.

Проведение совместных семинаров, круглых столов и конференций способствует выработке понимания и банками специфики оценочной деятельности, а так же понимания оценщиками специфики работы банка с заемщиками и залогами.

Использованные источники:

1. Материалы семинара «Особенности оценки активов для целей залога - специфика, практика, требования», НБ «Траст».
2. Собственный опыт работы с банками.

Оценка для целей залога

Оценка для целей залога — это процедура по определению действительной рыночной стоимости залогового имущества, что позволяет определить справедливое и устраивающее обе стороны соотношение стоимости залога и величины кредита. Также она проводится с целью урегулирования разногласий между сторонами сделки, которые появляются при совершении взыскания заложенного имущества.

Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает качественно провести оценку для целей залога , с соблюдением международных и российских стандартов, нормативов оформления отчета и проведения экспертизы.

Что мы понимаем под залогом

Залог — это наиболее эффективный способ обеспечить исполнение обязательств, поскольку при его наличии кредитора больше не зависит от финансового состояния должника или поручителя. Это позволяет действительно повысить обязательства перед кредитором за счет имущества, которое и является предметом залога.

Кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, в случае неисполнения должником данных обязательств, имеет право удовлетворить свои требования из стоимости предмета залога, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением изъятий, регламентируемых законом. Чтобы залог был действительно эффективным средством обеспечения обязательств, необходимо учитывать следующие моменты:

Залогодатель должен быть собственником предмета залога, либо же обладать правом хозяйственного ведения. Потенциальный заемщик должен предоставить своему кредитору документальное подтверждение прав на закладываемое имущество — к таким документам относятся: договор, на основании которого было приобретено закладываемое имущество, вместе с доказательством состоявшегося перехода прав собственности (накладная, акт приема-передачи), а также свидетельство о регистрации. На практике достаточно часто возникает ситуация, когда у залогодателя нет договора на приобретение собственности, из-за утраты по давности лет. В таких случаях, согласно действующему законодательству Российской Федерации, тот гражданин или юридическое лицо, которое добросовестно владеет недвижимостью в течение 15 лет или другим имуществом в течение 5 лет, но не является его собственником, автоматически приобретает право на данное имущество.
В качестве предмета залога может выступать и права аренды, или же иные права на чужую собственность — однако в таком случае необходимо письменное согласие собственника или лица, располагающего таким правом собственности.

Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением той собственности, которое было изъято из оборота, а также тех требований, которые связаны с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда здоровью, и иные права, переуступка которых запрещена законом). Также существует перечень типов имущества, которые не могут быть взыскано — и, как следствие, они не могут являться предметом залога. Полный список такой собственности приведен в статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Залог начинает действовать при вступлении в силу договора, и на основании перечисленных в нем обстоятельств, в соответствии с законом, для обеспечения обязательств перед кредитором имущество признается находящимся в залоге. При этом залог также можно передавать — это допускается, если он не запрещен заключенным с кредитором договором. Нарушение же данного требования влечет за собой признание последующего залога недействительным.

Заключение договора залога должно осуществляться в письменной форме, который составляется в виде одного документа, а также в случае обмена между лицами залогами происходить при помощи почтовой, телефонной, электронной или другой связи, позволяющей установить, что документ отправлен одной из сторон по договору.

Какая недвижимость подлежит залогу?

Банк предъявляет достаточно простые требования к залогу: стоимость, ликвидность. Данные показатели тесно взаимосвязаны — например, рыночная стоимость зачастую снижает ликвидность, а ликвидационная, наоборот, повышает. Именно поэтому банк в первую очередь интересует последний вид стоимости, поскольку если кредит не возвращен, объект залога отчуждается по цене 10-30% ниже рыночной стоимости. Для страхования от подобных рисков банки принимают тот залог, рыночная стоимость которого как минимум на 30% выше объема финансирования.

Кредит под залог получить гораздо легче, если правильно оформлены права собственности и отсутствуют какие-либо судебные притязания на объект залога. Значением обладает и ликвидность объекта недвижимости — больше вероятность получить положительное решение, если объект является прибыльным делом, и размер этой прибыли оценен и документально оформлен в отчете независимой экспертизы. Но, следует учитывать, что объекты коммерческой недвижимости могут стать объектом залога только в том случае, если предприятие выделит их из всех активов компании в самостоятельный объект договора залога. Не принимаются в качестве залога те объекта, которые признаны аварийными и не прошедшими государственную регистрацию и инвентаризацию.

Оценка для целей залога коммерческой недвижимости в компании «Активные Бизнес Консультации» в первую очередь направлена на удовлетворение интересов банка — а кредиторам в первую очередь интересно наличие в отчете информации о действительно заключенных сделках. Именно здесь указывается не только величина сделки и количество арендованных или купленных помещений, но и другие факторы — условия сделки, уровень доходности, технические характеристики. Банкам нужно четкое обоснование прибыльности в отношении оцениваемого объекта — но если речь идет о только что возведенном объекте, оценивается смета строительных затрат.

Что мы понимаем под оценкой для целей залога

Оценка для целей залога происходит с участием трех сторон: банка, заемщика, и независимых экспертов компании «Активные Бизнес Консультации». Целью участие наших специалистов в процессе кредитования является защита коммерческих интересов участников, и создание более прозрачных условий предоставления услуг кредитования.

Мы предлагаем услуги оценки для целей залога банкам-кредиторам и заемщикам (как юридическим, так и физическим лицам), работая как с активами предприятия, так и в отношении прав на нематериальные активы. Нужно отметить, что указание точной стоимости является обязательной частью предоставления кредита под залог имущества — это предусмотрено в Гражданском Кодексе Российской Федерации, а именно в статье 339.

Оценка для целей залога может быть осуществлена несколькими подходами:

Сравнительный подход;

Доходный подход;

Затратный подход.

Компания «Активные Бизнес Консультации» в оценке для целей залога использует комплексный подход, предполагающий всестороннее изучение объекта, его характеристик и стоимости.

При проведении оценки для целей залога осуществляется подробный анализ объекта, выявляются все возможные способы эффективной эксплуатации предмета залога. Тщательному изучению подвергается также то имущество, которое передается под залог не единым имущественным комплексом, способным приносить прибыль — а лишь частично, но при этом сохраняющий самостоятельность. В процессе оценки для целей залога специалисты компании «Активные Бизнес Консультации» определяют возможность поэлементной реализации залогового имущества, рассматриваются варианты постепенного снижения стоимости предмета залога, который является только звеном единой производственной цепи, в случае разрыва целевых связей.

Основным критерием оценки для целей залога является надежность залогодателя, осуществляющего проект. Более того, собственнику желательно показать свои «положительные намерения» и подтвердить движение финансовых потоков перед банком.

Для банковских учреждений является огромным плюсом, когда клиент предоставляет им необходимое понимание бизнеса, и за счет чего извлекается прибыль. Ведь даже, несмотря на залог, кредитор попросит представить финансовые документы, информацию о количестве клиентов и поставщиков-партнеров, подтвердить стабильность финансовых потоков. В этом заемщику поможет наша компания «Активные Бизнес Консультации», которая разработает отчет в соответствии со всеми пристрастиями и интересами банка-кредитора — ведь если он увидит, что бизнес клиента стабилен, то даже во время сбоев в деятельности и несвоевременных в течение малого периода времени выплат, заемщик обязательно рассчитается со своими обязательствами по кредиту.

Также актуальна оценка для целей залога и при ипотечном кредитовании. Она является обязательной к осуществлению процедурой с целью урегулирования возможных споров, и регламентируется в статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким образом, на обычном изучении современных законодательных требований можно сделать вывод, что независимая оценка для целей залога является прочным и справедливым для обеих сторон базисом дальнейшего успешного и благоприятного сотрудничества.

Результаты оценки для целей залога

В результате оценки для целей залога составляется отчет, в котором будут указаны ответы на следующие вопросы:

Какова реальная рыночная стоимость потенциального предмета залога?

Какова продолжительность маркетингового периода? И насколько данный фактор влияет на стоимость предмета залога?

Возможно ли реализовать залоговое имущество поэлементно? И какова степень снижения стоимости при разрыве целевых связей в имущественных комплексах?

Представленный отчет также содержит полную информацию о предмете залога — в зависимости от того, частная это недвижимость или коммерческий актив, основной упор осуществляется на:

Степень ликвидности предмета залога и возможные сроки его реализации;

Величина денежных потоков заемщика, стабильность его бизнеса и сумма доходов;

Перспективы развития.

Компания «Активные Бизнес Консультации» - это профессиональная оценка для целей залога с использованием всех возможностей для наилучшего разрешения Ваших проблем.

Какой оценке верить?

Приносит клиент отчёт независимого оценщика об оценке объекта недвижимости. Без малого 10 млн руб. К отчёту прилагаются копия лицензии и копия страхового полиса, подтверждающего страхование ответственности независимого оценщика. Только сумма ответственности уж больно смехотворна для оценщика, оценивающего миллионные объекты, — 100 тыс. руб. Причём это общая ответственность, а ответственность по одному случаю вообще мизерная — 10 тыс. руб. Невольно задумаешься: если ты такой матёрый оценщик, что берёшься за оценку миллионных объектов, почему же ты ответственность свою так дёшево оценил? Себе что ли не веришь? Уж если раньше инженер проектировал и строил мост, так он под этот мост сам становился, когда по нему проходил первый поезд, — жизнью своей гарантировал, что детище его не халтура. А тут — 10 тыс. руб. Оценщик, наверное, и на объект-то не выезжал — в отчёте ни одной фотографии. Не иначе как по техпаспорту оценивал, если только он вообще его видел, а то ведь мог и просто так «нарисовать».

Кстати сказать, по тому кредиту, который был выдан под залог оценённой недвижимости, случился невозврат основной суммы. Дело шло к тому, чтобы обращать взыскание на объект недвижимости. Была произведена вторая оценка. Выполнял её уже другой оценщик. Что бы вы думали? Разница — более чем вдвое. Каково?

Думаете, вторая оценка правильная? Как бы не так. Объект не ушёл и по цене, принятой банком, — вчетверо меньшей первоначальной оценки. Кстати, хорошо ещё, что в самом общем случае оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем1 (п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). И только в ряде случаев требуется обязательно прибегать к услугам независимого оценщика. В частности, при оформлении закладных (ст. 14).

«1. Закладная на момент её выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать:

9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтверждённую заключением оценщика...».

Однако даже в тех случаях, когда закон прямо не указывает на необходимость участия оценщика, кредитные организации всё-таки требуют у клиентов отчёт об оценке отдельных объектов, принимаемых в залог, а трудность здесь состоит в их «единичности» и низкой ликвидности. При этом оценка, проведённая независимым специалистом, в большинстве случаев служит только некоторым ориентиром и не является фетишем, на который нельзя покушаться.

Часто бывает, что, посмотрев отчёт об оценке, говоришь клиенту: «Нет, ребята, не пойдёт». Вы думаете, они побегут к оценщику, привезут его в банк и тот начнёт с пеной у рта доказывать правильность оценки? Ничуть не бывало. «Ребята» уходят и через полдня или на следующий день приносят отчёт от того же самого оценщика с оценкой, в полтора раза меньшей. Хотелось бы в глаза посмотреть таким оценщикам...

Или ещё пример. Залог — кондитерское оборудование. Приобретено залогодателем год назад, причём не новое, а бывшее в употреблении. По документам цена такая-то. Оценщик через год — накануне подачи кредитной заявки — оценивает оборудование вдвое выше. Кредитники, конечно, рады: кредит чуть не вдвое больше можно выдать. А раз кредит вдвое больше, значит, и процентов больше можно взять. И сколько с ними не спорь — всё бесполезно.

Если опираться на Налоговый кодекс, мы должны считать, что цена, указанная сторонами сделки, состоявшейся год назад, соответствует рыночной цене, пока не доказано обратное (ст. 40 НК РФ):

«Статья 40. Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения

1. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

3. Рыночная цена определяется с учётом положений, предусмотренных пунктами 4–11 настоящей статьи. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);

потерей товарами качества или иных потребительских свойств;

истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;

маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;

реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

4. Рынком товаров (работ, услуг) признаётся сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.

6. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.

7. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.

8. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключённых на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объём) поставляемых товаров (например, объём товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.

10. При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведённых затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.

11. При рассмотрении дела суд вправе учесть любые обстоятельства, имеющие значение для определения результатов сделки, не ограничиваясь обстоятельствами, перечисленными в пунктах 4–11 настоящей статьи.

13. Положения, предусмотренные пунктами 3 и 10 настоящей статьи, при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и рыночных цен ценных бумаг применяются с учётом особенностей, предусмотренных главой настоящего Кодекса „Налог на прибыль (доход) организаций“».

В нашем случае никто ничего обратного относительно рыночного уровня цены не доказывал. Оборудование редкое: в городе одно кондитерское предприятие, покупает оно такое оборудование не каждый день, поэтому сравнить с аналогичными сделками не представляется возможным.

Понятно, что цены могут расти из-за возрастающего спроса на данные товары, но в нашем случае эта причина вряд ли заслуживает внимания, поскольку мы имеем дело чуть ли не с единичным товаром, на который бешеный спрос отсутствует.

Кроме того, инфляция толкает цены товаров вверх. И эта причина заслуживает внимания. Но события происходили не в начале 90-х годов прошлого века, когда ставки достигали «заоблачных высот» — 240 % и выше. Поэтому, даже если инфляция и компенсировала износ, дополнительную доходность в 100 % годовых она не давала. Получается, продай это оборудование и получишь 100 % годовых — доходность неплохая. Только сомнительно, что оборудование удалось бы реализовать по такой цене. А поскольку оценка для передачи объекта в залог реализации не требует, рисовать можно хоть 300 % годовых. И ведь рисуют.

Правда, здесь есть ещё одно обстоятельство. Вернёмся к статье 40 НК РФ. По идее доказывать обратное — несоответствие цены сделки рыночному уровню — должны налоговые органы, поскольку у них есть заинтересованность в доначислении налога и пеней. Тем не менее на практике несоответствие цены сделки рыночному уровню иногда пытается доказать собственник, причём доказывает он это банку, а не налоговым органам. Им он будет заявлять противное. Предлагая в залог объект, определение рыночной цены которого не является тривиальной задачей, такой залогодатель будет утверждать, что рыночная цена объекта значительно больше той, которая указана в договоре. Мол, договорная цена — это для налоговых органов, а на самом деле чёрным налом сверх договора было заплачено ещё ого-го сколько. Вот, мол, это и есть рыночная цена — не зря её оценщик и подтверждает.

Поэтому кредит ему следует выдать из расчёта, что цена предмета залога равна договорной цене плюс «ого-го». Убедить членов кредитного комитета, что этого делать не стоит, удаётся не всегда. Хотя нельзя не признать, что указанное выше основание занижения договорной цены действительно может иметь место.

Вопрос в том, насколько допустимо кредитной организации потакать подобной практике? Каждый банк решает это для себя самостоятельно. Это вопрос чести. Единожды солгав, кто тебе поверит? Вы уверены, что залогодатель, занизивший цену, т. е. фактически обманувший государство, при случае не обманет и вас?

Вы спросите, причём же здесь оценщик? Может быть, он и не видел ни договорной цены, ни платёжных документов, ни накладных, а просто поверил тому, что сказал собственник имущества? Это не делает оценщику чести, ибо законодатель в статье 161 ГК РФ не зря установил норму, согласно которой сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Поэтому он должен был их видеть. А если видел и знает, какая там указана цена, но посчитал её статистическим «выбросом», то это также его определённым образом характеризует.

В рассматриваемом нами случае с оборудованием кредит был благополучно возвращён, причём процентов действительно собрали больше, как того и хотели кредитники, но при очередной проверке мы нарвались на замечание в связи с принятием залога по оценке так называемого независимого оценщика. Кредитники попытались оправдаться, что, мол, это независимый оценщик виноват, что это он ввёл их «в блуд». Однако грех этот повесили на нас, а не на оценщика, и замечание в акте проверки так и осталось.

Клиента можно понять: каждый хочет, чтобы его вещь оценили дороже. Глядишь, тогда и кредит можно крупнее просить.

Оценщика тоже можно понять — не будешь «рисовать», кто же к тебе пойдёт оценивать своё добро. На крайний случай можно подстраховаться страховкой ответственности на незначительную сумму.

Вот и получается, что необходимо иметь своего квалифицированного оценщика, который будет оценивать более или менее объективно, если только можно говорить об объективности применительно к оценке. В отношении недвижимости наиболее эффективным представляется заключение соглашения с фирмой, являющейся активным участником рынка недвижимости, у которой имеется подразделение по оценке, либо дружественная фирма, занимающаяся оценкой. Согласно этому соглашению банк принимает на себя обязательство направлять партнёру по соглашению поток клиентов, нуждающихся в оценке объекта недвижимости. Со своей стороны партнёр банка обязуется в случае обращения взыскания на объект недвижимости реализовать его в приемлемые сроки (устанавливаются в соглашении) и по цене, согласующейся с ценой, содержащейся в отчёте об оценке. Всем потенциальным залогодателям говорить, что банк принимает отчёты об оценке только от этого оценщика, в котором банк уверен. Не хотите — воля ваша.

Но так рассуждать может только банк, у которого потенциальных заёмщиков пруд пруди. Банкам, которые находятся в ином положении, возможно, придётся идти на поводу у клиента и принимать любые отчёты, особенно если клиент знает себе цену. В таком случае остаётся только торговаться за коэффициент залога. Но на случай судебной разборки это не самый лучший вариант. Лучше всё-таки отталкиваться от объективного отчёта. А как оценить его объективность?

На мой взгляд, выход здесь только один — в банке, в любом его филиале, которому предоставлено право самостоятельного кредитования, должен быть хотя бы один человек, который имеет понятие об основных методах оценки объектов залога.

Вот эти вопросы, связанные с оценкой различных объектов залога, и хотелось бы рассмотреть.

Зачем нужна рыночная стоимость?

Оценщик в отчёте обычно даёт цифру рыночной стоимости объекта. Под рыночной стоимостью объекта обычно понимают наивысшую цену в денежном выражении, которую принесёт продажа на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. При этом считается, что как покупатель, так и продавец действуют разумно, со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние стимулы. То есть предполагается, что:

· одна из сторон не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана его приобретать;

· стороны хорошо осведомлены о предмете сделки, обладают необходимыми знаниями, в разумной степени осторожны и действуют в своих интересах;

· объект выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· не было принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

· оплата будет производиться денежными средствами.

Предположение об открытом и конкурентном рынке даёт основание считать, что на этом рынке взаимодействует достаточное число покупателей и продавцов конкурентоспособных объектов собственности, а также, что объект «знаком» потенциальному покупателю.

Однако опыт подсказывает, что рыночная стоимость — это идеал, который практически недостижим, ибо те допущения, которые были заложены в определение её, нарушаются в реальной сделке постоянно. Примеров тому множество. Как можно предполагать, что сторона не обязана отчуждать объект залога, если его отчуждение единственный способ удовлетворить кредитора по основному обязательству в случае фактического неисполнения заёмщиком условий кредитного договора? Как можно говорить об отсутствии принуждения в отношении стороны, если её к отчуждению объекта толкает закон, быть может, в лице судебной власти и органов исполнительного производства, когда дело дошло уже до обращения взыскания на предмет залога? Можно ли банк, принимающий определённый объект в заклад, считать стороной, которая хорошо осведомлена о предмете сделки и обладает необходимыми знаниями об этом предмете, особенно если учесть, что Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью? Получается, что персонал банка по закону должен относительно хуже разбираться в некоторых вещах по сравнению с собственником, но не потому, как говорил Козьма Прутков, что его понятия слабы, а потому, что сии вещи не входят в круг его понятий.

Вспоминается клиент, который, не погасив кредит, категорически отказался предоставлять документы для предпродажной подготовки недвижимости. Мы не знали, уплачены ли налоги за строение, нет ли задолженности по арендной плате земли (земля была в аренде у муниципалитета) и т. п. Вот вам и осведомлённость о предмете сделки! Только под угрозой судебного штрафа, о котором клиента-ответчика предупредил лично судья по нашему ходатайству, документы были предоставлены. Кстати, оценщик, который готовил заключение об оценке объекта недвижимости уже после истечения срока кредитного договора, обеспеченного ипотекой, также не располагал этой информацией.

Всегда ли рынок является открытым и конкурентным? Далеко не всегда, хотя, безусловно, только от банка зависит, принимать ли в залог объекты, ликвидность которых оставляет желать лучшего.

А кому не известны трюки с занижением цены объекта при совершении сделки якобы из соображений снижения налогового бремени или с целью уменьшения пошлины за услуги нотариуса? Последнее обстоятельство, правда, стало менее актуальным после установления верхнего порога пошлины за нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.

Имеются и противоположные случаи «раздувания мыльных пузырей». Классический пример описан профессором Рипли. Любой, кто знает российское законодательство, в состоянии адаптировать этот пример к условиям нашей действительности. «Компания А контролирует четыре компании — В, С, D и Е объявляют прибыль в 250 тыс. долл. каждая. На основе прибыли подконтрольных компаний компания А, естественно, также объявляет прибыль, её акции повышаются»2. Понятно, что аналогия, приведённая Рипли, упрощена, но общий смысл понятен.

Оценка имущества может производиться с различными целями (например, совершение сделок купли-продажи, внесения в уставный капитал, оформление залога для получения кредита и т. д.). Нас в первую очередь будет интересовать оценка объектов в связи с оформлением залога и, опосредованно, оценка в связи с возможным совершением сделки купли-продажи, если дело дойдёт до обращения взыскания на предмет залога. Цель оценки в определённой степени влияет на правомерность тех или иных допущений, связанных с определением рыночной стоимости объекта. Так, при оценке с целью оформления залога можно действительно допустить, что одна сторона не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана его приобретать, поскольку предполагается и, более того, принимаются все меры к тому, чтобы кредит был погашен в срок (например, анализируется финансовое состояние собственника имущества). Если же дело дойдёт до обращения взыскания на имущество, то названное предположение вряд ли будет оправданным.

По всем вышеупомянутым причинам реальная цена сделки часто не совпадает с обоснованной, якобы рыночной стоимостью. Спрашивается, зачем тогда нужна такая рыночная стоимость, которая заведомо является фикцией? О какой объективности в этом случае можно говорить?

Читатель может спросить, не лучше ли было бы давать в отчёте доверительный интервал, в пределах которого продавец и покупатель могли бы торговаться? К сожалению, это невозможно по ряду причин.

Во-первых, сделка должна совершаться по определённой и конкретной цене; в крайнем случае, как это имеет место для ценных бумаг, можно указывать: «продать по такой-то цене или дороже» или «купить по такой-то цене или дешевле».

Во-вторых, и в пределах диапазона можно долго торговаться, но так и не сойтись ни на одной цене внутри диапазона. На рынке ценных бумаг в таком случае сделка между этими двумя контрагентами просто не состоится.

Наконец, в-третьих, согласно пункту 6 информационного письма от 15 января 1998 г. № 26 Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», для начальной продажной цены «опорой» является именно рыночная цена:

«6. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью об обращении в судебном порядке взыскания на заложенное недвижимое имущество в счёт исполнения обязательств ответчика по кредитному договору. По существу заявленных требований товарищество не возражало.

Как было установлено судом, при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заёмщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу.

Учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

По мнению истца, возражавшего по существу указанного ходатайства, установление в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличной от его оценки в договоре о залоге, без согласия залогодержателя не допускается.

При принятии решения по делу арбитражный суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах. В этой связи довод залогодержателя о якобы имеющей место попытке залогодателя односторонне изменить условия договора о залоге в части оценки предмета залога не соответствует действительности.

Согласно требованиям статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований. Кроме того, решение суда в части указания начальной продажной цены заложенного имущества должно быть документально обосновано.

Таким образом, с учётом того, что в ходе рассмотрения указанного спора залогодержателем не доказана обоснованность своей позиции, а залогодателем, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, арбитражный суд обоснованно удовлетворил ходатайство ответчика об установлении начальной продажной цены подлежащего реализации объекта недвижимости в соответствии с представленным заключением экспертизы.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведённой сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге».

Приведённый пункт информационного письма разъясняет пункт 3 статьи 350 ГК РФ:

«3. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях».

Таким образом, хотя законодатель говорит о продажной цене заложенного имущества, не определяя механизм её установления, ВАС РФ предписывает устанавливать эту цену с оглядкой на цену рыночную. И здесь возникает неоднозначная ситуация: судья арбитражного суда должен знать право, но не обязан быть квалифицированным оценщиком; в то же время именно ему приходится устанавливать в спорных ситуациях начальную продажную цену. Допустим, что он это сделает на основании отчёта действительно независимого оценщика. Тогда мы получаем три отчёта независимых оценщиков: отчёт оценщика одной стороны, обычно залогодателя (отчёт выполняется перед выдачей кредита и оформлением залога), отчёт оценщика другой стороны (заказывается банком, когда кредит стал проблемным и дело идёт к обращению взыскания на предмет залога) и отчёт оценщика, привлечённого судом. Не исключено, что все три отчёта укажут разные значения рыночной цены. Если суд примет решение на базе отчёта своего оценщика, то не появится ли у сторон основание при определённых обстоятельствах признать сделку, которую заключили стороны, недействительной по основанию, предусмотренному статьёй 178 ГК РФ, с применением двухсторонней реституции:

«Статья 178. Недействительность сделки, совершённой под влиянием заблуждения

1. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

2. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причинённого ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны».

Под определённым обстоятельством, в частности, мы понимаем разницу в рыночных ценах объекта накануне заключения сделки и во время судебного разбирательства, превышающую допустимые пределы, которые могут быть определены износом, условиями эксплуатации объекта, инфляцией и т. п. за прошедший временной период.

Обратите внимание на абзац 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ. Пусть заблуждение возникло на основании отчёта независимого оценщика, который оценивал объект перед заключением сделки. В этом случае обвинять другую сторону в том, что заблуждение возникло по её вине, некорректно, поскольку оценщик является независимым, в том числе и от этой стороны. В этих условиях, согласно указанному абзацу, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по её требованию причинённый ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны. Справедливо ли это в нашем случае? Что из того, что оценщик «нарисовал» рыночную стоимость накануне сделки по просьбе другой стороны? Ответственность его застрахована, как мы уже отмечали, на смехотворную сумму. Лишить его лицензии? Такое возможно, но только если оценщик действовал неосознанно, но это вряд ли, поскольку кто себе на ногу топор будет ронять. Да и банку от этого будет не легче. Поэтому заблуждаться относительно оценки предмета залога банку не рекомендуется, ибо апелляцией к статье 178 ГК РФ и признанием сделки недействительной в судебном порядке он только ослабит свою позицию.

Было бы лучше, если бы оценщики указывали наиболее вероятную продажную цену, которая определялась бы с учётом существующих рыночных условий, фактической осведомлённости и поведения покупателей и продавцов, а не опиралась бы на оторванные от жизни допущения.

Что ожидает банк, если объект залога, например недвижимость, не будет реализован на торгах вследствие установления нереальной начальной продажной цены? Ответ на этот вопрос для объекта ипотеки даёт статья 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

«Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

1. на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

2. К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

3. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьёй 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Устроит это кредитную организацию — получить на баланс объект недвижимости по цене на 25 % ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счёт этой цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества? Сомнительно.

Теперь обратимся к рассмотрению методов оценки различных объектов залога. При этом следует заметить, что в задачу автора не входило написать пособие по оценке предметов залога, цель данного материала — показать, насколько субъективны бывают отчёты независимых оценщиков и откуда вытекает эта субъективность.

Оценка ценных бумаг

При проведении оценки ценных бумаг большое значение имеют вид ценной бумаги, её эмитент, наличие биржевой котировки, присутствие данной ценной бумаги на финансовом рынке во внебиржевом обороте. Если ценные бумаги, которые требуется оценить, котируются на открытом рынке, то определение их стоимости не представляет большой сложности, поскольку цена фактически уже определена рынком. Отклонение в ту или другую сторону возможно по причине несоответствия параметров ценных бумаг (номинала векселя или размера пакета акций) среднерыночным значениям. В частности, если на рынок будет выброшен слишком крупный пакет акций, то он может в определённой степени поколебать баланс спроса и предложения, что вызовет «проседание» цены названных акций. Из этих соображений выставление на продажу крупного пакета ценных бумаг должно тщательно маскироваться, например, разбиением его на более мелкие пакеты и предотвращением утечки информации, связанной с выставлением на продажу столь крупного пакета. Обычно это проблема брокера — разбиение крупного пакета на более мелкие, поскольку в общем случае чем выше цена, по которой «уйдут» ценные бумаги, тем выше комиссия брокера. Но об этом должен помнить и сам собственник, и если нет уверенности в компетентности и профессионализме брокера, то имеет смысл передавать распоряжения брокеру на продажу ценных бумаг более мелкими пакетами. Следует заметить, что приведённые здесь соображения актуальны в том случае, когда дело дошло до удовлетворения требований кредитора за счёт заложенных ценных бумаг. Для оценки ценных бумаг перед заключением договора залога, когда от залогодателя не требуется их отчуждения, эти соображения неактуальны. Продажа ценных бумаг в процессе обращения на них взыскания — это исключение, а не правило.

Если же ценные бумаги не имеют биржевых котировок и по ним отсутствует информация о ценах купли-продажи на внебиржевом финансовом рынке, то оценка их рыночной стоимости значительно усложняется. Оценка в этом случае производится на основе анализа текущей конъюнктуры финансового рынка, доходности оцениваемой ценной бумаги, данных о надёжности эмитента и устойчивости его финансового состояния. Финансовое состояние эмитента фиксируется по данным бухгалтерской отчётности и определяет ставку дополнительного дисконта, отражающую степень риска вложения денежных средств в данную ценную бумагу. Следует отметить, что цены на ценные бумаги могут изменяться довольно динамично. Поэтому к моменту окончания срока кредитного договора, если возникнет необходимость обращать взыскание на предмет залога, цена его может не соответствовать той, которая была зафиксирована при заключении договора о залоге. По этой причине в течение срока действия кредитного договора должен проводиться постоянный мониторинг текущих цен, и в случае снижения стоимости ценных бумаг, составляющих залоговую массу, необходимо потребовать у должника пополнить залоговую массу. Подобно тому, как это выполняется брокерами при обслуживании маржинальных счетов. Возможность выставления банком подобного требования должна быть предусмотрена кредитным договором. В случае невыполнения этого требования в установленный срок банк должен потребовать досрочного погашения суммы кредита, по крайней мере частичного, что также должно быть предусмотрено договором. При невыполнении и этого требования банк должен предусмотреть погашение кредита из средств, вырученных от продажи ценных бумаг.

Оценка акций

Рассмотрим методы и подходы к оценке акций тех предприятий, которые не котируются на открытом рынке, поскольку для котируемых акций цену фактически определяет рынок. В большинстве случаев довольно объективной ценой котируемых акций является цена закрытия предшествующего торгового дня.

В противоположность котируемым акциям оценка акций предприятий, не зарегистрированных на биржевых площадках, страдает субъективизмом. Неудивительно, что при таких обстоятельствах сколько будет оценщиков, столько будет и рыночных цен.

Оценка акций на базе ликвидационной стоимости

Согласно пункту 2 статьи 31 Федерального закона «Об акционерных обществах», акционеры — владельцы обыкновенных акций общества могут в соответствии с названным законом и уставом общества участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также имеют право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества — право на получение части его имущества. Порядок распределения имущества ликвидируемого общества между акционерами регулируется статьёй 23 указанного выше закона:

«Статья 23. Распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами

1. в первую очередь осуществляются выплаты по акциям, которые должны быть выкуплены в соответствии со статьёй 75 настоящего Федерального закона;

во вторую очередь осуществляются выплаты начисленных, но не выплаченных дивидендов по привилегированным акциям и определённой уставом общества ликвидационной стоимости по привилегированным акциям;

в третью очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между акционерами — владельцами обыкновенных акций и всех типов привилегированных акций.

2. Если имеющегося у общества имущества недостаточно для выплаты начисленных, но не выплаченных дивидендов и определённой уставом общества ликвидационной стоимости всем акционерам — владельцам привилегированных акций одного типа, то имущество распределяется между акционерами — владельцами этого типа привилегированных акций пропорционально количеству принадлежащих им акций этого типа».

В этой связи под ликвидационной стоимостью акций понимается сумма, которую получат владельцы акций в том случае, если предприятие будет ликвидировано, а активы распроданы по отдельности разным покупателям. Если окажется, что ликвидационная стоимость акций выше, чем та цена, которую возможный покупатель захочет за них заплатить, то может оказаться, что держателю акций нет никакого резона продавать эти акции по цене, предлагаемой покупателем, а предпочтительнее распродать активы через ликвидацию.

Кстати сказать, отталкиваясь от ликвидационной стоимости, можно вычислить минимальную доходность, которую должно приносить владение акцией. Предположим, что ликвидационную стоимость пакета акций можно инвестировать с безрисковой доходностью в 8 % годовых, хотя говорить о возможности безрисковых инвестиций в России после дефолта 1998 года язык не поворачивается. Понятно, что в этих условиях владеть акциями имеет смысл только тогда, когда общий доход от дивидендов и прироста курсовой стоимости превышает 8 % годовых. Если владение акциями общества такой доходности не обеспечивает, остаётся только одно — уповать на ликвидацию общества.

Здесь, однако, следует учесть, что в соответствии со статьёй 49 Федерального закона «Об акционерных обществах» решение о ликвидации принимается общим собранием акционеров только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества, если иное не установлено уставом общества. Решение о ликвидации общества принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров. Поэтому, чтобы реализовать решение о ликвидации общества, необходимо иметь довольно приличный пакет акций.

Ликвидационная стоимость акций определяется исходя из чистой реализационной стоимости всех активов за минусом обязательств общества (краткосрочных и долгосрочных) и издержек ликвидации. Кроме того, необходимо помнить, что имущество ликвидируемого общества распределяется между акционерами в три очереди (п. 1 ст. 23).

К сожалению, при определении ликвидационной стоимости акций возникает необходимость оценивать реализационную стоимость всех активов общества, а это — непростая задача, поскольку реализационная стоимость конкретного актива в самом общем случае может не совпадать с его балансовой стоимостью. Если запасы, как правило, можно реализовать с некоторой прибылью, то машины, механизмы, производственное оборудование обычно реализуются ниже балансовой стоимости, так как издержки реализации техники могут быть очень высокими, а стоимость подержанной техники — низкой. В отношении земли и зданий, находящихся в собственности, а также «дебиторки» строить какие-то общие предположения сложно. Таким образом, оценка акций по ликвидационной стоимости выливается в оценку всех других активов общества. При этом следует учесть, что оценка каждого актива даёт свою погрешность, и в процессе суммирования стоимостей всех активов совершенно не очевидно, что погрешности полностью компенсируются, а не будут суммироваться.

Оценка акций на базе балансовой стоимости

Оценка акций на основе балансовой стоимости активов в определённой степени упрощает задачу оценки. Но при этом следует отдавать себе отчёт, что оценка активов производится не по реальным, а по учётным ценам, поэтому сказать, какова будет погрешность оценки, весьма затруднительно. Тем не менее полученное значение вполне может служить определённым ориентиром.

Учитывая тот факт, что не все активы организации финансируются акционерами, балансовую стоимость акций вычисляют исходя из балансовой стоимости всех активов (основных и оборотных) за минусом долгосрочных и краткосрочных обязательств организации. При этом балансовая стоимость основных средств берётся за вычетом износа, т. е. используется их чистая балансовая стоимость.

Оценка акций на базе восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая была бы затрачена, если бы активы предприятия нужно было заменить в их текущем состоянии и по текущим ценам. Иными словами, если на предприятии имеется оборудование, отработавшее половину предполагаемого срока службы, а новое такое оборудование стоит 2 млн руб., то восстановительная стоимость оборудования составит 1 млн руб.

При оценке акций на базе восстановительной стоимости оцениваются все активы по восстановительной стоимости, после чего вычитаются долгосрочные и краткосрочные обязательства.

Следует признать, что основную сложность составляет оценка нематериальных активов. Кроме того, одной замены активов предприятия может быть недостаточно для воспроизводства его успехов. Таким образом, оценка стоимости акций может оказаться заниженной. Впрочем, для банка это может быть и не так плохо — ориентироваться на заниженную цену: лучше иметь синицу в руках, чем журавля в небе. Хуже будет, если вырученных от реализации залога средств не хватит для удовлетворения требований кредитора, т. е. банка.

Оценка на базе доходности акций

Ряд подходов для оценки акций базируется на определении их стоимости как финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением её бизнеса и увеличением стоимости активов. Мерой прибыльности служит доходность. Под доходностью акций понимают отношение дохода на одну акцию к цене акции, выраженное в процентах:

Доходность =

= (доход на одну акцию / цена акции) 5 100 %,

где доход на одну акцию — представляет собой прибыль (за вычетом налога), делённую на количество выпущенных акций; цена акции — искомая величина.

Поскольку доходность представляет собой отношение дохода к цене акции, которая неизвестна в силу того, что акция не котируется на открытом рынке, то понятно, что доходность не может быть определена (одно уравнение с двумя неизвестными). Поэтому прибегают к искусственному приёму: берут доходность акций не рассматриваемого предприятия, а доходность акций аналогичных предприятий, которые котируются нафондовой бирже. Можно брать усреднённое значение. Поскольку инвестиции в акции, которые не котируются на фондовой бирже, скорее всего носят более рискованный характер, то в качестве компенсации за риск доходность таких акций должна быть выше.

Задавшись значением доходности и зная доход на одну акцию, можно определить расчётную цену акции.

Недостатки подобного способа оценки очевидны. Во-первых, он базируется на том, что было, а не на том, что будет. Для более достоверной оценки следует базироваться на воспроизводимых в будущем факторах. Это означает, что все нерегулярные статьи следует исключать при использовании прошлых прибылей для оценки будущих; и доходы, и расходы должны корректироваться на предмет отражения всех изменений, которые будут делаться в будущем. Во-вторых, факт заимствования доходности с «чужого плеча» говорит сам за себя. В-третьих, завышение доходности в качестве компенсации за риск владения неликвидной акцией также носит субъективный характер.

Оценка на базе отношения «цена–доход»

Соотношение «цена–доход» по существу является величиной, обратной доходности, если последнюю исчислять не в процентах. И точно так же, если акция не котируется на фондовой бирже, то соотношение «цена–доход» определить нельзя. Однако это соотношение известно для тех предприятий, акции которых обращаются на фондовой бирже. Задаваясь значением этого соотношения, можно найти цену акции. Естественно, что значение соотношения «цена–доход» необходимо брать для предприятий той же отрасли промышленности, к которой относится предприятие, акции которого оцениваются. Можно брать усреднённое значение показателя «цена–доход» или его минимальное значение. Принятое значение следует уменьшить приблизительно на одну треть с целью отражения низкой ликвидности акций:

Рыночная стоимость 1 акции =

= (доход на 1 акцию) 5

5 (соотношение «цена–доход») 5 (1 – 1/3).

Оценка на базе дивидендного дохода

В качестве альтернативы при задании базы для оценки стоимости акций можно использовать величину дивидендов. Предполагается, что покупатель платит за денежный поток, образуемый дивидендами, которые он будет получать, пока не продаст акцию. Продавец же получает деньги сейчас, отказываясь от будущего дохода от дивидендов. При этом следует отдавать себе отчёт в том, что, как правило, только крупный акционер может влиять на распределение доходов фирмы, в том числе и на дивидендную политику.

Дивидендный доход представляет собой выраженное в процентах отношение суммы дивидендов, выплачиваемых по акции, к цене акции (налоги учитывать не будем — мы рассматриваем только принципиальный подход):

Дивидендный доход = (дивиденды на 1 акцию / цена 1 акции) 5 100 %.

Цена 1 акции = (дивиденды на 1 акцию /

дивидендный доход) 5 100 %.

Изначально покупатель должен оценить, насколько регулярно предприятие выплачивает дивиденды и какая доходность его устроит. Из этих соображений он может предложить определённую цену за акцию, но не выше. Выбор доходности покупатель скорее всего сделает на основании текущего дивидендного дохода по акциям аналогичных предприятий, зарегистрированных на бирже. При этом можно опираться не на дивидендный доход какой-то одной фирмы, а на усреднённое значение.

При этом мы должны предполагать, что, поскольку «некотируемое» на бирже предприятие является более рискованным объектом для вложения средств, чем «котируемое», то в обмен на принятие большей степени риска акционер ожидает более высокого дивидендного дохода. Насколько более высокого — это решает сам покупатель-инвестор. И в соответствии с этим решением он применяет определённый повышающий коэффициент к дивидендному доходу. Естественно, это приведёт к уменьшению цены за акцию, которую он может предложить за пакет.

Поскольку величина оценки цены акции зависит от выбранного дивидендного дохода, а выбор последнего — процесс субъективный, даже если имеются данные о дивидендном доходе предприятий, зарегистрированных на фондовой бирже. Говорить об объективности при таких условиях можно только в том случае, если удастся отследить цены акций по нескольким сделкам купли-продажи сопоставимых по размерам пакетов в течение небольшого промежутка времени. (Но мы рассматриваем оценку неликвидных акций, а посему, по определению, не сможем проанализировать другие сделки.)

Заметим также, что оценка стоимости акций на базе дивидендного дохода обычно предполагает, что ожидаемые дивиденды по акции в будущем будут неизменной величиной. Однако акционеры расширяющегося предприятия могут рассчитывать на регулярное ежегодное увеличение годовых дивидендов. В таких случаях для оценки стоимости акций применяют модель роста дивидендов — модель Гордона, одним из параметров которой является ожидаемый годовой темп роста дивидендов, выраженный в процентах или дробью.

Если же предприятие не выплачивает дивидендов своим акционерам, а реинвестирует всю получаемую прибыль, оценивать стоимость акций на базе рассматриваемого нами метода нельзя, поскольку здесь будет отсутствовать дивидендный доход.

Оценка на базе будущих денежных поступлений

Этот метод используется, когда покупатель планирует перепрофилирование предприятия или расширение его. В этом случае прибыль, которую рассчитывает получать покупатель, не будет связана с прошлыми доходами и дивидендами приобретаемой компании, поэтому применение рассмотренных методов при таких обстоятельствах будет неоправданным. В такой ситуации можно рассчитать покупную цену как дисконтированную стоимость будущих прибылей. Фактически мы здесь имеем дело с приобретением предприятия, например, с целью слияния.

О влиянии различных факторов на цену акций

За различными видами акций уставом предприятия могут быть закреплены совершенно разные права. Наибольшее различие — между простыми и привилегированными акциями, в оценке их стоимости должен отражаться их разный статус. Так, согласно статье 32 Федерального закона «Об акционерных обществах», акционеры — владельцы привилегированных акций общества не имеют права голоса на общем собрании за редкими исключениями. Вместе с тем в уставе общества должны быть определены размер дивиденда и (или) стоимость, выплачиваемая при ликвидации общества (ликвидационная стоимость) по привилегированным акциям каждого типа. Размер дивиденда и ликвидационная стоимость определяются в твёрдой денежной сумме или в процентах к номинальной стоимости привилегированных акций. Размер дивиденда и ликвидационная стоимость по привилегированным акциям также считаются определёнными, если уставом общества установлен порядок их определения. Естественно, что различия в статусе обыкновенных и привилегированных акций не могут не сказаться на их стоимости.

Другим важным фактором, влияющим на цену акций, является размер пакета акций. Владельцы мелких пакетов акций сами по себе оказывают незначительное влияние на определение корпоративной политики. В то же время ценность контрольного пакета акций, как правило, находит своё отражение в надбавке к цене, которую имеет небольшой пакет акций. Размер такой надбавки может доходить до 30–40 % от средней цены акции. Это связано с тем, что такой пакет акций даёт своему владельцу возможность действительно управлять делами предприятия.

Если же пакет является крупным, но недостаточным для обеспечения реального контроля, то может случиться, что рынок для его реализации будет ограничен, а вследствие этого вероятная цена может быть ниже, чем у более мелкого пакета (к примеру, эффект «проседания» цены для котируемых акций). Впрочем, это справедливо как для котируемых акций, так и для акций, которые не котируются на открытом рынке.

Ещё одним фактором, который может повлиять на цену акций, является объём инвестируемых денежных средств, которые покупатель предполагает вложить в акции данного предприятия. Вполне понятно, что фирма, приобретающая контрольный пакет акций другого предприятия, более заинтересована в будущих доходах, нежели в суммах дивидендов, которые являются основным интересом для мелких инвесторов. Покупатель же, приобретающий контрольный пакет акций, является долгосрочным инвестором (обычно это корпорация), тогда как инвестор, покупающий акции на короткий срок, вероятнее всего, спекулянт (в большинстве случаев это частный инвестор).

Период, на который приобретаются акции, также оказывает влияние на цену акций.

Предприятие, акции которого оцениваются, во избежание недружественного поглощения или потери управления может предпринять определённые действия, которые приведут к изменению цены акций в сторону снижения их инвестиционной привлекательности.

В заключение отметим, что рассмотренные методы оценки не позволяют получить объективную продажную цену акций, они приблизительно определяют те рамки, в пределах которых стороны могут осуществлять свой торг.

Продолжение следует.

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

Для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

Доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

Затратного подхода;

Сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

Индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К 1 Ч К 2 Ч К 3 Ч К 4 Ч К 5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К 1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К 2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К 3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К 4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К 5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где Сзд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j- го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

Метод субподряда;

Разбивка по профилю работ;

Выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ . Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

Границы земельного участка;

Отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации.возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

Функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

Предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

Данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

Собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения .

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

Процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

Стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

Абсолютные

Относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции -- время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.

Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.

Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.

Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)

При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.

Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).

При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Местоположение;

Наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат).

При использовании сравнительного подхода необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

Аналоги и объект оценки должны отноститься к одному и тому же рынку недвижимости, сегменту рынка и иметь сопоставимые местоположение, техническое состояние и площадь;

При расчетах необходимо указывать ссылки на источники, из которых получена информация об аналогах объекта оценки. В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих характеристик объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов;

Корректировки должны соответствовать реальным отличиям между объектом оценки и аналогами, недопустимо внесение нескольких корректировок, устраняющих одно и то же отличие объекта и аналога (например, корректировки на год постройки, техническое состояние здания и уровень выполненного ремонта);

Значения стоимости, полученные при использовании сравнительного подхода должны находиться в пределах диапазона стоимости, выявленного при проведении анализа рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.

Использование доходного подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к оценке.

На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используют при оценке объекта недвижимости в случае получения от его эксплуатации нестабильных потоков дохода.

Его применение целесообразно в следующих случаях:

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

Предполагается, что будущие денежные потоки буду существенно отличаться от текущих вследствие осуществления реконструкции, ремнта, перепланировки и т.п. объекта;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

1. длительность прогнозного периода;

2. прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

3. ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. За период расчета может приниматься месяц, квартал, год и т.п. Горизонт расчета может составлять от 3-х до 5-и лет, или быть равным количеству периодов, необходимых для выхода объекта на устойчивое значение дохода.

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

1. потенциальный валовой доход (ПВД);

2. действительный валовой доход (ДВД);

3. чистый операционный доход (ЧОД);

4. денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

5. денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

Корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

Корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

Проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

валовая измеренная площадь -- включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

общая арендуемая площадь (Rentable Area) -- валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), -- площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

полезная площадь -- арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы -- периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода -- могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы:

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;

расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;

расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;

коммунальные расходы и т.д.

При определении величины операционных расходов следует «отталкиваться» от их среднерыночной величины (в качестве справочного значения может быть использована доля от ПВД или ДВД).

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос -- включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 т. № 66: «в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости». Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости). Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Действительный валовый доход -- это потенциальный, валовый доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду, и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД -- Потери + Прочие расходы

Действительный валовый доход должен отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. к таким компонентам относят:

Кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации:

Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.;

расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

При оценке рыночной стоимости расходы на замещение учитывают независимо от того, будут ли они фактически иметь место в течение периода владения или нет.

Необходимо отметить, что чем «старше» год ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, тем более существенная величина расходов на замещение должна участвовать в расчетах.

Чистый операционный доход - Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

При проверке корректности подученного результата иногда полезно использовать среднее значение доли Чистого операционного дохода в Потенциальном валовом доходе исходя из типа объекта (офисы, торговля, склады) и его технического состояния (год постройки, капитальный ремонт и т.п.).

Полученное значение по оцениваемому объекту позволяет прийти к выводу о степени «адекватности» формируемого значения рыночной стоимости объекта.

Расчет величины отдачи на капитал (ставки дисконтирования)

Расчет может быть выполнен методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Расчет величины возврата капитала (реверсии) в конце прогнозного периода

Определение стоимости объекта в конце прогнозного периода предполагает понимание того, что будет происходить с объектом далее.

В большинстве случаев используют модель устойчивого роста:

Реверсия;

Чистый операционный доход в первый постпрогнозный период;

ставка отдачи на капитал;

Стабильный темп прироста дохода.

Также может использоваться подход, заключающийся в прогнозировании наиболее вероятной цены продажи в конце прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

Учет данного момента приобретает принципиальную важность, если объект оценки достаточно изношен и по окончании прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода может прекратить свое существование. Очевидно, что в этом случае использование устойчивого роста целесообразно.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущих стоимостей потоков в прогнозный период и текущей стоимости постпрогнозной стоимости

Для формирования корректного мнения о текущей стоимости денежных потоков целесообразно использовать дисконтные множители на середину периода

Итоговая стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется если:

· потоки доходов стабильны в течение длительного периода и положительны;

· потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружении и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализация.

Метод капитализации дохода предполагает выполнение следующих действий:

определение ожидаемого чистого операционного дохода;

расчет коэффициента капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при расчете чистого операционного дохода, были указаны выше (при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков). Остановимся более подробно на расчете коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки дисконтирования (ставки доходности инвестиции), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.

Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.

На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной «условностью» при формировании доказательной части.

В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.

Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

Надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая -- по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов -- по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

При выборе техники, расчета методом рыночной выжимки (экстракции) важно корректно формировать информацию по чистому операционному доходу и пене продажи аналогов.

При использовании доходного подхода необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Соответствие арендной ставки, использованной в расчетах рыночной ставке аренды для аналогичных объектов;

Информация об аналогах по арендной ставке должна быть подкреплена указанием на источники, из которых она получена, в виде, доступном для проверки. К отчету должны быть приложены распечатки баз данных риэлтерских фирм или копии страниц печатных изданий, содержащих объявления по аренде аналогичных объектов;

Прогнозный темп роста арендных ставок в долгосрочном периоде не должен быть необоснованно высоким даже при существующем локальном росте. Как ориентир могут быть использованы темпы роста промышленного производства;

В расчетах не должно использоваться необоснованно низкое значение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. В качестве критерия для сравнения может быть использовано отношение величины годовой арендной платы за 1 кв.м к цене предложения к продаже1 кв.м аналогичных объектов;

Не допускается к стоимости объекта недвижимости, рассчитанного доходным подходом, добавлять отдельно рассчитанную стоимость земельного участка.

Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для создания объекта, аналогичного объекту оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным подходом, если оценщик корректно учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес результатов данного подхода при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

Корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов; стоимость может приниматься разной результату наиболее адекватного подхода, если ее значение противоречит результатам других подходов;

Нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например, метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

Приобретение объекта с последующей перепродажей (в условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;

Приобретение объекта недвижимости с целью покупки стабильного денежного потока.

При проведении оценки в целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга -- наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.