Закон о финансировании строительства жилья. Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья

Граждане России приобретают квартиры по схеме долевого строительства уже более 20 лет. Участие в долевом строительстве позволяет купить квартиру относительно дешево. На стадии котлована жилье обойдется вам на 10-20% дешевле уже готовой квартиры в новостройке.

Однако вместе с возможностями для инвестирования долевое строительство несет в себе большие риски для дольщиков. За время действия закона о долевом участии в строительстве на рынке нового жилья назрело много проблем, центральная из которых – рост количества обманутых дольщиков.

Идеально, когда застройщик добросовестно исполняет свои обязательства и в положенные сроки передает дольщику квартиру. Но иногда случается и совершенно противоположная ситуация – тогда дольщик не просто не получает готовое жилье в срок, а безвозвратно теряет деньги. Для защиты граждан от таких ситуаций было принято решение полностью изменить механизм покупки жилья в новостройках.

Новые правила игры на рынке новой недвижимости призваны исключить риск обмана граждан со стороны застройщиков. На первый взгляд, инициатива неплохая, однако не все так просто.

Ужесточение требований к застройщикам

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам законодательно ужесточились. Чтобы снизить риск появления долгостроев и обмана граждан, участвующих в строительстве, были предусмотрены различные меры как финансового, так и формального характера.

Во-первых, вводится принцип «одно разрешение – один объект».

Один строительный проект выделяется в одну проектную фирму. Фирма при этом должна отвечать жестким критериям – ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров недвижимости за не менее чем 3 года работы. Таким образом, один застройщик вправе получить разрешение на строительство одного дома.

Ясно, что такой подход позволит прозрачнее контролировать строительство, однако вместе с тем затормозит возведение крупных, комплексных проектов. Крупные застройщики вынуждены будут искать новые способы выхода из ситуации, а это почти всегда означает потерю времени на бюрократические формальности.

В последнее время сообщается, что Правительство готово смягчить это правило и пойти навстречу тем застройщикам, которые проводят комплексное освоение территории. Поправки находятся в стадии проекта, поэтому пока рано говорить, кому из застройщиков они в действительности облегчат жизнь.

Во-вторых, ужесточаются финансовые требования.

1. В течение всего периода строительства застройщик обязан будет иметь на счете собственные средства в размере не менее 10% от цены строительства.
2. На момент, когда застройщик получит разрешение привлекать деньги дольщиков, на его счету в уполномоченном банке должны находиться средства в сумме не менее 10% от проектной стоимости строительства.
3. Застройщик будет обязан перечислять в государственный защиты дольщиков взносы в сумме 1,2% от стоимости стройки.

В-третьих, ужесточится контроль за финансовыми операциями строительных компаний. Застройщик будет обязан иметь один счет в определенном банке из списка, который составит ЦБ РФ. Возможности строителей по нецелевому использованию денег дольщиков сократятся за счет жесткого контроля за расходованием со стороны банков.

Все перечисленные изменения призваны снизить риски дольщиков. При этом становится очевидно, что все финансовые и временные потери застройщика, вызванные внесением изменений в закон, будут в конечном счете перенесены на плечи участника строительства. Проще говоря, цена недвижимости возрастет.

Кроме того, сам строительный рынок потерпит массу изменений. Ужесточенные требования и возросшая финансовая нагрузка заставит представителей малого бизнеса прекратить свою деятельность. На рынке останутся только крупные застройщики.

С одной стороны это позитивное изменение, ведь крупная фирма чаще всего дорожит своей репутацией и добросовестно исполняет обязанности. С другой стороны укрупнение влечет монополизацию, а следом – установление высоких цен на новое жилье.

Когда запретят долевое участие?

Долевое участие будет отменено постепенно. Конечно, те проекты, что возникают сейчас, будут доведены до конца – их никто не запретит. Однако ожидается, что уже к 2021 долевое участие станет историей, а на его замену придет более прогрессивный и надежный инструмент финансирования строительства – проектное финансирование.

Посмотрите видео

Общая схема нового инструмента:

1. Банк выдает застройщику кредит под строительство дома и открывает специальный
2. Покупатели, заключая договоры, передают свои деньги не застройщику, а на эскроу-счет банка, где они хранятся до момента завершения строительства.
3. В процессе строительства банк контролирует финансовые потоки застройщика.
   После сдачи объекта деньги граждан, собранные на эскроу-счете, передаются застройщику.

Таким образом, покупатель защищен от потери денег, ведь его средства не были израсходованы застройщиков, а в течение всего периода стройки хранились в банке. В случае, если проект так и не будет завершен, гражданин сможет вернуть потраченные средства.

Согласно этой схеме все риски строительства берет на себя сам застройщик и банк.

Нужно отметить, что использование такой схемы доступно уже сегодня. Обязательным же переход на эсроу-счета станет с 1 июля 2019 года.

При всей своей надежности схема однозначно повлечет удорожание квартир за счет появления посредника (банка) и перераспределения рисков.

1. Заключая договор долевого участия в строительстве после 1 июля 2018 года, проверьте, что застройщик соответствует всем новым требованиям.
2. Чтобы снизить риски долевого строительства, найдите застройщика, который работает по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счета.
3. Будьте готовы к удорожанию квартир. Цены на недвижимость в любом случае вырастут.

Андрей Комиссаров руководитель коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры":

Теперь застройщикам запретят привлекать средства дольщиков напрямую, а финансировать строящиеся объекты будут банки. 21 декабря 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил дорожную карту по переходу от долевого строительства жилья к проектному финансированию, разработанную совместно Минстроем, Минфином, АИЖК и Банком России по поручению главы государства Владимира Путина. Реализовать программу мероприятий запланировано до 2021 года.

Представители власти объясняют нововведение необходимостью окончательно решить проблему обманутых дольщиков: несмотря на ужесточение требований к застройщикам по 214-ФЗ, строящиеся объекты продолжают «замораживать», а средства инвесторов используются не по назначению. Статистика Генпрокуратуры нарушений в сфере долевого строительства неутешительна: число зарегистрированных преступлений с 2016 по 2017 год выросло на 20%: с 511 до 634 прецедентов.

В чем суть изменений?

В отличие от долевого строительства, в котором застройщик привлекает «бесплатные» средства граждан, проектное финансирование предполагает предоставление банковских кредитов. В схеме «застройщик – покупатель» появится промежуточное звено – банк, который будет аккумулировать инвестируемые деньги на счетах, распоряжаться финансовыми потоками, осуществлять контроль деятельности застройщика вплоть до завершения строительства объекта.

Риски покупателя перекладываются на финансово-кредитное учреждение. В случае срыва сроков строительства или банкротства застройщика вложенные деньги вернут инвестору, а объект могут передать более надежному девелоперу.

Сама возможность размещать деньги дольщиков на эскроу-счетах предоставлена застройщикам с 1 июля 2017 года (ст. 15.4–15.5 № 214-ФЗ). В течение 3 лет у девелопера будет выбор – пользоваться новым способом финансирования или заключать договоры долевого участия. Предполагается, что после 2021 года условие станет обязательным, – дольщики не будут платить застройщику напрямую, средства депонируют банки вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, а строительство будет вестись за счет личных средств строительных компаний и денег, полученных от банков, в том числе по целевым кредитам.

План Минстроя будет реализован постепенно – в несколько этапов. В 2018 году планируется разработать законы и подзаконные акты, направленные на регулирование введения механизмов проектного финансирования. Изменения будут внесены в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, закон о банкротстве и налоговый кодекс, нормативные акты Центробанка. Сначала нововведение «испытают» на добровольных участниках программы, а «точкой невозврата» реформы долевого строительства, или фактической его замены проектным финансированием, согласно плану, станет 1 июля 2019 года.

Как повлияют изменения на участников рынка

Грядущая реформа в сфере долевого строительства взволновала участников рынка. К нововведениям относятся скептически не только застройщики, обжегшиеся дольщики опасаются, что и здесь будут подводные камни. На сайте РИА "Недвижимость" повели анонимный опрос, с целью выявить настроения общественности. Только пятая часть проголосовавших полностью поддерживают запрет долевого строительства, 50% информантов настроены категорически, еще 24% обеспокоены возможным скачком цен на жилье.

Застройщики могут не понимать смысл радикального нововведения на фоне череды уже введенных ужесточающих изменений в закон о ДДУ последних лет. Действительно, с 1 июля 2017 года требования к девелоперам стали строже: застройщик уже сейчас в ряде случаев не может принимать деньги от дольщиков. В частности, если состоит в реестре недобросовестных застройщиков, находится в процессе ликвидации или банкротства, имеет долги по налогам и сборам свыше 25 % балансовой стоимости активов. Существенно вырос размер уставного капитала с 10 000 рублей до десятков миллионов, в зависимости от объемов строительства. Появился Единый реестр застройщиков и специальный фонд защиты прав участников долевого строительства. Если в существующих условиях лишить застройщиков беспроцентных инвестиций дольщиков, на рынке останутся только крупные финансово устойчивые строительные организации, которые и раньше добросовестно исполняли обязательства перед дольщиками. Шанс малым и средним компаниям остаться на рынке может предоставить Центробанк, если предложит приемлемые ставки по долгосрочным кредитам, к примеру в районе 5-6%.

Главное опасение покупателей – повышение цен на квартиры в новостройках. Следствием запрета долевого строительства недвижимости станет утрата преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована приобрести жилье можно на 20–30% дешевле итоговой рыночной стоимости. Кроме того, издержки, связанные с новым порядком финансирования, девелоперы вынужденно перенесут на плечи покупателя, включив издержки в стоимость жилья. С другой стороны, банки несут все риски, и покупатель ничем не рискует.

Кредитные учреждения от новых правил только выигрывают – за счет увеличения объема кредитования.

Возможно, с целью предотвратить массовые банкротства строительных организаций и рост цен на жилье законодатель обратит внимание на зарубежный опыт и предусмотрит возможность получения застройщиками денег по частям с эскроу-счетов по мере выполнения строительных работ, а проценты по кредитам позволит выплачивать после сдачи объекта в эксплуатацию.

Покупателю, желающему инвестировать в долевое строительство, лучше поторопиться и сделать это до реформы. На тех, кто уже подписал договор долевого участия, изменения никак не повлияют, так как закон обратной силы не имеет.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

В Госдуме прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. Депутаты предложили ряд мер, чтобы стимулировать застройщиков быстрее отказаться от продаж по ДДУ

Фото: Евгений Разумный/ Ведомости/ТАСС

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. В конце мая вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко , что поэтапный переход к проектному финансированию произойдет к 2020-2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ), подчеркнул президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.

Слушания в Госдуме

В Госдуме 7 июня прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минстроя России, девелоперов, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости увеличить роль государства в строительстве и контроле над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о необходимости передачи функций контроля над строительством и продажами жилья государству. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Рынок долевого строительства должен быть прозрачным, для этого необходимо уйти от котлового метода строительства. Нужно уже сегодня остановить долевое строительство, а то пирамида будет расти и дальше и когда-нибудь рухнет», — заявил на слушаниях министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Не все застройщики останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования жилья, произойдет очищение рынка, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. «Уйдут авантюристы, которые строили наудачу, без расчета финансовой модели, так как не смогут пройти оценку проекта в банке. Также непрофессиональные компании, коих немало, покинут рынок. Переход на проектное финансирование строительства жилья в России может привести к временному падению ввода жилья в России», — убежден эксперт.

Проблемы дольщиков

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом, заявил Якушев. В данных жилых комплексах дольщиками, которые включены в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры, подчеркнул он.

Новеллы законодателей

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок ко второму чтению в закон о долевом строительстве. Они касаются как ограничений для застройщиков в переходный период, так и вопросов банковского сопровождения строительства, пояснил Якушев. Поправки в законодательство будут окончательно приняты 27 июня, уточнил он.

Ряд поправок уже во втором чтении. Однако на слушаниях были озвучены и новеллы, которые депутаты рассмотрят в профильных комитетах. С 1 июля 2018 года застройщики могут пользоваться счетами эскроу в добровольном порядке, а с 1 июля 2019-го — обязательно для всех проектов, по которым договор заключен после создания Фонда защиты прав дольщиков.

Законодатели предложили также существенно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ. С 1 октября отчисления возрастут до 3%, а с 1 января — до 6%, заявил Николай Николаев. По его мнению, это станет методом экономического стимулирования застройщиков к переходу на эскроу-счета. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили страховать средства дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов (АСВ) по аналогу с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 млн руб. Также предложено, что на каждое разрешение на строительство должен быть открыт один расчетный счет, чтобы расход и перечисление денег на стройку стали полностью прозрачными, пояснил Николаев. Деньги дольщиков со спецсчетов будут перечислять застройщику после выдачи ключей дольщику, до этого он может пользоваться собственными и заемными средствами, добавил депутат.

Законодатели также предложили снизить регуляторную нагрузку девелоперов, которые перешли на счета эскроу. Предлагается запретить ведение застройщиком операций, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении требования к девелоперам: основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика может стать задержка ввода объекта на три месяца и более.

Смягчение требований, предусмотренное в поправках, поможет сделать переход более плавным, рассказали девелоперы и риелторы. «На текущий момент представителям строительной отрасли, банковского сектора и регуляторам рынка намного важнее выработать общее понимание того, как и на каких условиях станут открываться кредитные линии, будет ли ставка по кредитам на строительство сниженной или общерыночной», — прокомментировал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Плавная отмена долевого строительства не пройдет безболезненно для рынка, а радикальная и вовсе рискованна, считает зампред совета директоров по правовым вопросам ГК НДВ Дмитрий Скворцов. По его мнению, потенциальных покупателей ждет удорожание жилья в среднем на четверть, а девелоперов — неминуемые банкротства. «Если банк будет решать, останется застройщик на плаву или нет, то те, кто не получит полное финансирование своего проекта, будут вынуждены покинуть бизнес. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков, если не вовсе до единиц», — считает Скворцов.

Что уже принято ко второму чтению

Самое существенное изменение — с 1 июля 2018 года вводится банковское сопровождение строительства жилья , которые касается и тех новостроек, которые уже находятся в стадии строительства. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Прямые продажи будут возможны лишь в сданных в эксплуатацию домах.

Устанавливаются требования к размеру собственных средств застройщика и его денежных средств, размещенных на счете в уполномоченном банке (не менее 10% проектной стоимости объекта долевого строительства), следует из документа. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств дольщиков для застройщиков комплексных проектов развития территории. С 1 июля девелоперам предоставят возможность привлекать денежные средства дольщиков для строительства домов сразу по нескольким разрешениям в случае, если строительство идет на одном участке или в границах территории комплексного освоения, указано в документе.

Предполагается, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство без учета вступающих в силу 1 июля требований. Поправки позволят создать условия для обеспечения стабильности рынка жилищного строительства, следует из документа.

Застройщикам предлагается предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению на строительство по ставке, не превышающей на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 п. п.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета - эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, - указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие - «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, - комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы - не более 10%

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

4. Авансовые платежи - не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, - считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков - запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС - это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов - это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Заключение

Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%

материала Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года